Toda aquella persona que desee acceder en España a un préstamo hipotecario necesita firmar la escritura de la hipoteca. Este documento se firma ante notario entre la entidad financiera que brinda el préstamo y la persona que lo va a solicitar. Uno de los elementos que se pueden incluir en esta escritura es la cláusula del vencimiento anticipado de una hipoteca.
En esta escritura del préstamo hipotecario se incluyen, en primer lugar, todos los datos relacionados con el solicitante. A continuación, se reflejan todas las condiciones acordadas en el préstamo. Es en este último punto en el que se hará constar la cláusula del vencimiento anticipado de la hipoteca.
¿Qué es el vencimiento anticipado?
El vencimiento anticipado es una cláusula en la que se estima que si el solicitante o cliente deja de pagar las cuotas del préstamo, la entidad bancaria se reserva el derecho de dar por resuelta la operación. En este caso, tendrá la libertad y la ley de su parte para poder exigir la devolución de la totalidad del préstamo que aún se adeuda más los intereses. El banco puede, por tanto, resolver de forma unilateral el contrato y solicitar el embargo de la vivienda.
En la actualidad, se puede decir que casi todas las hipotecas que se contratan en nuestro país incluyen la cláusula del vencimiento anticipado. Cuando se hace constar esta cláusula, será necesario que se detallen claramente el número de impagos que deben producirse y el plazo máximo que tiene el solicitante o cliente para hacer frente a los pagos antes de proceder al embargo.
¿Puede declararse abusivo el vencimiento anticipado?
El Tribunal Supremo declaró hace poco más de un año que si la cláusula de vencimiento anticipado resulta abusiva será eliminada del contrato de escritura. De esta manera, si el solicitante adeuda, por ejemplo, menos de tres mensualidades el banco no podrá aplicar esta cláusula ya que se consideraría abusiva.
En dicha declaración, el Tribunal Supremo estableció unos ámbitos de actuación del vencimiento anticipado y que veremos a continuación. Estos ámbitos variarán en función de si el solicitante se halla en la primera o segunda fase de vida del préstamo hipotecario.
La cláusula de vencimiento anticipado ha quedado, por tanto, muy limitada desde la nueva Ley hipotecaria aparecida en junio de 2019. En dicha ley se establece un periodo mayor de tiempo para que el banco pueda ejecutar la hipoteca.
Además, para los contratos hipotecarios suscritos antes de esta ley de 15 de junio de 2019, existe carácter retroactivo, por lo que el deudor podrá escoger que se le aplique la ley que le resulte más favorable.
Cuándo se aplica el vencimiento anticipado
No obstante, la cláusula del vencimiento anticipado se puede aplicar en las siguientes situaciones:
- Primera mitad de la hipoteca: solo se aplicará si se produce un impago del 3% del capital concedido o de 12 mensualidades.
- Segunda mitad de la hipoteca: en este caso, solo se aplicará esta cláusula en caso de producirse un impago del 7% del capital concedido o un total de 15 mensualidades.
La ley establece que los bancos deben ofrecer a sus clientes un margen de 30 días para que paguen las mensualidades que aún adeudan. Una vez cumplido este plazo, se podrá hacer efectivo el vencimiento anticipado.
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