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La retroactividad de la nueva ley hipotecaria: explicación detallada

Existe retroactividad de la nueva ley hipotecaria

Hoy hemos decidido explicarte la retroactividad de la nueva ley hipotecaria. Desde el punto de vista legal, la retroactividad de una ley es un concepto que alude al momento de su aplicación. Si una ley es de carácter retroactivo, su aplicación se hará efectiva tanto en los hechos que se produzcan desde su entrada en vigor como en los hechos pasados antes de su formulación.

La nueva ley hipotecaria entró en vigor el 16 de junio de 2019. Esta nueva ley es la normativa actual por la cual se regula la concesión de hipotecas. Una ley que surge en beneficio de los consumidores y que pretende acabar con la falta de transparencia de las entidades bancarias.

¿Existe retroactividad de la nueva ley hipotecaria?

A modo general, se puede decir que no existe retroactividad de la nueva ley hipotecaria. Es decir, la nueva ley hipotecaria no tiene carácter retroactivo. Por tanto, esta nueva ley no se aplicará en los contratos de préstamo que han sido firmados con anterioridad al 16 de junio de 2019. Sin embargo, hay una serie de excepciones que veremos a continuación y en las que sí puede darse el carácter retroactivo de esta ley.

¿Cuáles son las excepciones que sí tienen carácter retroactivo con la nueva ley hipotecaria?

Hay fundamentalmente dos excepciones en los que sí existe retroactividad de la nueva ley hipotecaria. Estas excepciones afectan a los contratos hipotecarios en los que se hayan realizado una novación o una subrogación o dispongan de una cláusula de vencimiento anticipado.

Cuáles son las excepciones que sí tienen carácter retroactivo con la nueva ley hipotecaria

Novación y subrogación

Una de las excepciones con las que sí existe retroactividad de la nueva ley hipotecaria es la que atañe a aquellos contratos de préstamos que hayan sido objeto de novación o de subrogación. En ambos casos, el cambio debería darse de una hipoteca variable a una de tipo fijo.

La novación hipotecaria consiste en todo cambio que se lleva a cabo en un préstamo hipotecario con posterioridad a su contratación. Un cambio que implica un nuevo acuerdo para renegociar el contrato inicial, de ahí precisamente su nombre de novación.

La subrogación hipotecaria, por su parte, es el procedimiento por el que se cambia el titular de la hipoteca cuando se adquiere una casa que ya estaba hipotecada. No se trata, por tanto, de la concesión de un nuevo préstamo al comprador, sino que dicho préstamo se mantiene en todas sus condiciones y elementos.

Si en el contrato de tu préstamo has llevado a cabo una novación o una subrogación, sí podrás acogerte a la nueva ley hipotecaria con carácter retroactivo.

Subrogación en la nueva ley hipotecaria

La cláusula de vencimiento anticipado

Otra de las excepciones en las que sí existe retroactividad de la nueva ley hipotecaria es la de los contratos de préstamo que incluyan la cláusula de vencimiento anticipado. Esta cláusula permite que el banco pueda finalizar el contrato hipotecario y exigir la devolución total del préstamo pendiente en aquellas situaciones en las que se incumple con el pago de varias cuotas.

Con la nueva ley hipotecaria, la aplicación de esta cláusula se rige por otros parámetros. Por ejemplo, durante la primera mitad del plazo de la hipoteca el impago debe exceder un 3% del capital otorgado o alcanzar las 12 cuotas para hacer efectiva la cláusula. Y, en caso de estar ya en la segunda mitad del plazo, el impago debe exceder el 7% o llegar como mínimo a las 15 cuotas.

Asimismo, la entidad bancaria está obligada a dar un plazo de un mes al deudor para ponerse al día con los pagos antes de ejecutar la cláusula.

Por tanto, todos aquellos préstamos hipotecarios que incluyan esta cláusula de vencimiento anticipado pueden hacer uso del carácter retroactivo y acogerse a la nueva ley hipotecaria.

Con carácter general, no hay retroactividad de la nueva ley hipotecaria. Quiere esto decir que no se aplicará en aquellos contratos de préstamo suscritos antes del 16 de junio de 2019. Sin embargo, si se trata de contratos de subrogación o novación o incluyen la cláusula de vencimiento anticipado, sí podrán acogerse a esta nueva ley.

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