Hoy hemos decidido explicarte la retroactividad de la nueva ley hipotecaria. Desde el punto de vista legal, la retroactividad de una ley es un concepto que alude al momento de su aplicación. Si una ley es de carácter retroactivo, su aplicación se hará efectiva tanto en los hechos que se produzcan desde su entrada en vigor como en los hechos pasados antes de su formulación.
La nueva ley hipotecaria entró en vigor el 16 de junio de 2019. Esta nueva ley es la normativa actual por la cual se regula la concesión de hipotecas. Una ley que surge en beneficio de los consumidores y que pretende acabar con la falta de transparencia de las entidades bancarias.
¿Existe retroactividad de la nueva ley hipotecaria?
A modo general, se puede decir que no existe retroactividad de la nueva ley hipotecaria. Es decir, la nueva ley hipotecaria no tiene carácter retroactivo. Por tanto, esta nueva ley no se aplicará en los contratos de préstamo que han sido firmados con anterioridad al 16 de junio de 2019. Sin embargo, hay una serie de excepciones que veremos a continuación y en las que sí puede darse el carácter retroactivo de esta ley.
¿Cuáles son las excepciones que sí tienen carácter retroactivo con la nueva ley hipotecaria?
La retroactividad de la nueva ley hipotecaria. Hay fundamentalmente dos excepciones en los que sí existe retroactividad de la nueva ley hipotecaria. Estas excepciones afectan a los contratos hipotecarios en los que se hayan realizado una novación o una subrogación o dispongan de una cláusula de vencimiento anticipado.
Novación y subrogación
Una de las excepciones con las que sí existe retroactividad de la nueva ley hipotecaria es la que atañe a aquellos contratos de préstamos que hayan sido objeto de novación o de subrogación. En ambos casos, el cambio debería darse de una hipoteca variable a una de tipo fijo.
La novación hipotecaria consiste en todo cambio que se lleva a cabo en un préstamo hipotecario con posterioridad a su contratación. Un cambio que implica un nuevo acuerdo para renegociar el contrato inicial, de ahí precisamente su nombre de novación.
La subrogación hipotecaria, por su parte, es el procedimiento por el que se cambia el titular de la hipoteca cuando se adquiere una casa que ya estaba hipotecada. No se trata, por tanto, de la concesión de un nuevo préstamo al comprador, sino que dicho préstamo se mantiene en todas sus condiciones y elementos.
Si en el contrato de tu préstamo has llevado a cabo una novación o una subrogación, sí podrás acogerte a la nueva ley hipotecaria con carácter retroactivo.
La cláusula de vencimiento anticipado
La retroactividad de la nueva ley hipotecaria. Otra de las excepciones en las que sí existe retroactividad de la nueva ley hipotecaria es la de los contratos de préstamo que incluyan la cláusula de vencimiento anticipado. Esta cláusula permite que el banco pueda finalizar el contrato hipotecario y exigir la devolución total del préstamo pendiente en aquellas situaciones en las que se incumple con el pago de varias cuotas.
Con la nueva ley hipotecaria, la aplicación de esta cláusula se rige por otros parámetros. Por ejemplo, durante la primera mitad del plazo de la hipoteca el impago debe exceder un 3% del capital otorgado o alcanzar las 12 cuotas para hacer efectiva la cláusula. Y, en caso de estar ya en la segunda mitad del plazo, el impago debe exceder el 7% o llegar como mínimo a las 15 cuotas.
Asimismo, la entidad bancaria está obligada a dar un plazo de un mes al deudor para ponerse al día con los pagos antes de ejecutar la cláusula.
Por tanto, todos aquellos préstamos hipotecarios que incluyan esta cláusula de vencimiento anticipado pueden hacer uso del carácter retroactivo y acogerse a la nueva ley hipotecaria.
Con carácter general, no hay retroactividad de la nueva ley hipotecaria. Quiere esto decir que no se aplicará en aquellos contratos de préstamo suscritos antes del 16 de junio de 2019. Sin embargo, si se trata de contratos de subrogación o novación o incluyen la cláusula de vencimiento anticipado, sí podrán acogerse a esta nueva ley.
Retroactivo en la ley hipotecaria
En el ámbito de la ley hipotecaria, el término “retroactivo” puede ser relevante en varios aspectos. Por ejemplo, una ley hipotecaria retroactiva podría afectar a las hipotecas que ya se han otorgado. Ya que cambian las condiciones de la hipoteca de manera que podría tener un impacto financiero en el prestatario.
En algunos países, se han promulgado leyes hipotecarias retroactivas para proteger a los prestatarios de prácticas abusivas por parte de las entidades bancarias y financieras. Por ejemplo, se han implementado leyes retroactivas que limitan los intereses o las comisiones que los bancos pueden cobrar por las hipotecas.
Sin embargo, en otros casos, una ley hipotecaria retroactiva puede ser perjudicial para los prestatarios. Ya que puede cambiar los términos de las hipotecas que ya se han otorgado, lo que puede afectar su capacidad para cumplir con sus obligaciones financieras.
En general, las leyes hipotecarias retroactivas son objeto de un intenso debate y controversia. Y su aplicación depende de las circunstancias específicas de cada caso.
Carácter retroactivo en la nueva ley hipotecaria
La retroactividad de la nueva ley hipotecaria. La nueva ley hipotecaria puede tener características retroactivas que podrían afectar a las hipotecas existentes. Esto dependerá de las disposiciones específicas de la ley y de cómo se apliquen a las hipotecas que ya se han otorgado. Por lo tanto, el término “carácter retroactivo” puede ser relevante en el contexto de la nueva ley hipotecaria.
La Hipoteca en España
La ley hipotecaria en España es el conjunto de normas que regulan la contratación, el registro y la ejecución de hipotecas en territorio español. Esta ley establece los derechos y obligaciones tanto de los prestatarios como de los prestamistas, y tiene como objetivo garantizar la seguridad jurídica en el mercado hipotecario.
La ley hipotecaria en España ha sufrido varias reformas en los últimos años, especialmente después de la crisis financiera de 2008. En este año 2023, se promulgó una nueva ley hipotecaria que buscaba proteger mejor a los consumidores y prestatarios, y que introdujo cambios significativos en la forma en que se otorgan y ejecutan las hipotecas en España.
Algunas de las características más importantes de la ley hipotecaria en España incluyen la obligación de ofrecer una información clara y detallada sobre los términos de la hipoteca antes de su contratación, la prohibición de las cláusulas abusivas y la regulación de los procedimientos de ejecución hipotecaria.
Productos vinculados a una hipoteca
La retroactividad de la nueva ley hipotecaria. La ley hipotecaria en España establece que los bancos no pueden condicionar la concesión de una hipoteca a la contratación de otros productos financieros (como seguros o tarjetas de crédito). A menos que estos productos estén directamente relacionados con la hipoteca y sean necesarios para su contratación.
Estos productos relacionados con la hipoteca se denominan “productos vinculados”, y la ley hipotecaria establece que los bancos deben ofrecer información clara y detallada sobre ellos. Antes de que el prestatario firme la hipoteca. Además, la ley establece que los bancos deben ofrecer al menos dos opciones de productos para cada uno de los vinculados. Y que el prestatario tiene derecho a elegir la opción que prefiera o incluso a renunciar a los productos vinculados.
La inclusión de productos vinculados en las hipotecas ha sido objeto de controversia en España en el pasado. Ya que algunos bancos han sido acusados de utilizar esta práctica de manera abusiva. Con el fin de aumentar sus beneficios a costa de los prestatarios. La nueva ley hipotecaria de 2023 busca proteger mejor a los consumidores y prestatarios en este sentido, estableciendo sanciones para los bancos que no cumplan con las normas relacionadas con los productos vinculados.
La nueva Ley del 2023 y sus 11 cambios
- Información más clara. La retroactividad de la nueva ley hipotecaria. La nueva ley establece que los bancos deben proporcionar una información más clara y transparente a los prestatarios antes de la contratación de una hipoteca.
- Reducción de comisiones. Se han reducido las comisiones que pueden cobrar los bancos por amortización anticipada, subrogación y modificación del contrato de la hipoteca.
- Cambios en la tasación. La tasación de la vivienda debe ser realizada por una empresa independiente acreditada por el Banco de España.
- Cláusula suelo. La nueva ley prohíbe la inclusión de la cláusula suelo en las hipotecas.
- Comisiones por impago. Se han limitado las comisiones que los bancos pueden cobrar por impago de cuotas.
- Gastos de constitución de la hipoteca. La nueva ley establece que los gastos de constitución de la hipoteca deben ser asumidos por el banco.
- Periodo de reflexión. Los prestatarios tienen un periodo de 10 días para reflexionar sobre la contratación de la hipoteca antes de firmar el contrato.
- Intereses de demora. Se han establecido límites en los intereses de demora que los bancos pueden cobrar en caso de impago de cuotas.
- Vinculación de productos. Los bancos no pueden condicionar la concesión de una hipoteca a la contratación de otros productos financieros a menos que estén directamente relacionados con la hipoteca.
- Procedimientos de ejecución hipotecaria. Se han establecido nuevos procedimientos de ejecución hipotecaria para proteger mejor a los prestatarios.
- Protección de los prestatarios. La nueva ley establece una mayor protección para los prestatarios en caso de impago, incluyendo la posibilidad de renegociar la deuda antes de la ejecución hipotecaria.
¿Más dudas de La retroactividad de la nueva ley hipotecaria?
- Puedes leer más sobre hipotecas en nuestra sección de entidad financiera.
- Consultar el BOE con la nueva ley.
Ya te hemos explicado:
